各镇街、各相关部门：

《西夏区住宅小区管理服务能力提升三年行动实施方案》已经西夏区政府研究同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。

  银川市西夏区人民政府办公室

  2023年2月28日

  （此件公开发布）

西夏区住宅小区管理服务能力提升三年

行动实施方案

为加强和改进全区住宅小区管理服务能力，进一步推动物业服务融入基层社会治理，着力提升居民生活品质，结合我区实际，现制定本方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，全面落实自治区第十三次党代会精神，坚持以人民为中心的发展理念，以提升人民居住生活质量为出发点，以治理体系和治理能力现代化为依托，聚焦物业领域老百姓的急难愁盼，进一步健全物业管理服务机制体制，提升精细化治理水平，加快推动物业管理行业融入基层社会治理，持续提升人民群众的幸福感、安全感、满足感。

二、工作原则

（一）突出党建引领。充分发挥基层党组织战斗堡垒和党员先锋模范作用，加强镇街、社区党组织对物业企业、业主委员会政治引领、组织引领、能力引领、机制引领，充分发挥物业服务企业党组织的政治引领作用和服务功能，推动物业服务融入基层社会治理，把社区物业打造成为党的工作队，打通联系服务群众“最后一百米”，促进城市基层治理体系和治理能力现代化。  

（二）坚持协调共治。将物业管理纳入社区治理体系，推进管理、执法力量下沉，强化属地管理，充分发挥街道、社区作用，加强住建、公安、消防、综合执法、应急管理等部门联动执法，着力解决物业服务管理职能交叉和监管真空问题，建立高效管理体制机制。

（三）坚持共建共享。转变治理理念，充分调动社会组织、社会工作者、志愿者等社会力量，借鉴“板凳会”等议事参与方式，引导居民积极参与小区事务管理，积极构建共建共治的基层社会治理体系。

（四）坚持服务导向。坚持以人民为中心的发展思想，积极践行“我为群众办实事”行动，围绕群众身边的操心事、烦心事、揪心事，规范物业管理各方行为，提升群众生活品质。

三、工作目标

强化党对城市基层治理的全面领导，提升社区精细化治理、精准化服务水平，以建设美好家园为目标，推动公共管理职能向小区延伸，进一步建立健全“市级指导、县区负责、横向到边、纵向到底”的“市、县（区）、街道（乡镇）、社区（村）”四级住宅小区管理服务工作体系，强化各方主体责任，有序推进住宅小区联合执法常态化、管理服务标准化、居民自治规范化，营造优胜劣汰、健康有序的物业服务市场环境，切实解决社区治理中存在的突出矛盾。

四、实施步骤

（一）攻坚整治打基础。2023年，组织召开西夏区住宅小区管理服务能力提升行动工作动员大会，安排部署工作任务。2月底前，出台三年行动实施方案，成立专门工作领导小组，形成领导机制健全、责任主体明确、工作措施有力的工作格局。3月底前，建立住宅小区突出问题整改销号制度，通过现场巡查、随机抽查、投诉举报等多方面排查梳理，形成各小区问题整改台账，持续落实销号制度。力争到2023年底，突出问题整改销号，依法清退一批服务质量差、群众满意度低的物业服务企业，依法整治一批住宅小区内的违法违规行为。住宅小区内物业服务企业、业主和业主委员会、街道（乡镇）、社区（村）以及辖区各职能部门等不同主体各司其职、各负其责，服务、管理行为进一步规范。

（二）巩固提升促进步。2024年，认真总结2023年度开展攻坚整治工作经验，对照整改销号台账，深入查摆问题，聚焦住宅小区难点、痛点问题，有序开展薄弱环节专项行动。提高物业企业服务水平，提升业主自治管理能力，推动各职能部门的公共管理职责向“社区最后一公里”延伸，确保住宅小区的管理问题及时发现、及时督办、及时解决，加快构建共建共治共享的社区治理体系。

（三）建章立制保长效。2025年，持续推进专项行动常态化，加强经验做法、典型案例等成果的总结和推广，总结经验、观照现实、推动工作，不断完善住宅小区管理服务相关制度，建立健全常态、长效管理机制，夯实专项行动工作开展成果，形成齐抓共管、同频共振、多方参与、协商共治的基层社会治理工作格局。

五、组织领导

为全面提高西夏区物业管理服务能力，做好提升物业服务水平，现成立行动领导小组。

组  长：马宏军  区委常委、政府副区长

副组长：陈  钢  住房城乡建设和交通局局长

成  员：马  珍  发展和改革局局长

陈海霞  民政局局长

高  磊  自然资源局局长

陈建军  应急管理局局长

周  伟  综合执法局局长

唐金生  银川市市场监督管理局西夏分局局长

李  星  西夏区公安分局督查大队大队长

安  伟  西夏区消防救援大队大队长

余  立  镇北堡镇镇长

范玉淳  兴泾镇镇长

朱  林  西花园路街道主任

于  颖  朔方路街道主任

李东平  北京西路街道主任

马荣荣  文昌路街道主任

曹建辉  怀远路街道党工委书记

胡  华  贺兰山西路街道主任

袁美娟  宁华路街道主任

牛建业  物业管理服务中心主任

领导小组办公室设在住房城乡建设和交通局，陈钢兼任办公室主任，牛建业担任副主任。领导小组成员实行席位制，如有调整变动，由相应岗位继任领导继续担任，不再另行发文。

六、实施范围及时限

西夏区行政区域内有物业服务企业管理的或社区（单位、个人）自管的住宅小区。2023年2月开始，计划利用三年时间开展住宅小区管理服务能力提升行动，到期后转为每年度常态化工作持续推进。

七、主要工作任务

（一）规范物业服务能力“九不准”，强化信用监管基础。一是“不准”新增违章建筑；二是“不准”垃圾分类设施不配备、垃圾转运车辆不密闭；三是“不准”从业人员不按岗位统一着装；四是“不准”无故阻碍通信、公共充电等设施建设；五是“不准”泄露业主个人信息资料；六是“不准”擅自终止服务、不履行交接义务；七是“不准”擅自涨价、乱收费以及违规签订《物业服务合同》；八是“不准”擅自利用共用部位、共用设施设备、共有部分进行经营或处置公共收益；九是“不准”利用停水、停电或限制购水量、电量及办理门禁卡、电梯卡等捆绑和变相催缴物业费。对累计违反上述1条内容的，从严扣除信用分值，约谈企业负责人，责令限期整改，建议更换项目经理人；对累计违反上述2条内容的，除上述监管措施外，物业服务质量星级化评定采取“降星”；对累计违反上述3条内容的，除上述监管措施外，物业服务质量星级化评定不达标，并依法清退所服务小区；对累计违反上述4条及以上内容的，纳入物业行业“黑名单”管理，依法限制承接物业服务项目，发起联合惩戒。同时，对涉及违法违规行为移交公安、消防、综合执法、市场监管等部门依法查处。

责任部门：各镇街、住房城乡建设和交通局

配合部门：综合执法局、公安分局、银川市市场监督管理局西夏分局、发展和改革局

  （二）全面开展物业服务质量星级化评定。按照《银川市住宅小区物业服务质量星级化评定实施办法（试行）》，持续开展住宅小区开展物业服务质量星级化评定，对物业服务企业在物业服务项目的环境卫生、垃圾分类、绿化、秩序维护管理、共用部位及设施设备维护等服务内容以及信息公开公示、社区治理等方面所达到的实际服务水平进行综合评价，依据星级评定结果对企业和物业服务项目进行管理。总结2022年物业服务质量星级化评定工作，物业办要加强对各镇街业务培训，协助指导各镇街完成企业物业服务质量星级化评定。强化星级化评定结果应用，压茬推进整治行动，2023年，以物业服务质量二星级及以下的住宅小区、物业投诉多发小区为整治工作导向，有序把控工作节奏，物业办、街道办事处等增加日常巡查检查频次；对评定为物业服务质量不达标的或连续两次评定为物业服务质量二星级及以下的住宅小区，按照程序依法清退所服务小区，保障住宅小区运行平稳有序。

责任部门：住房城乡建设和交通局

配合部门：各镇街

（三）加大物业行业违法违规行为查处。

    1.持续规范物业服务经营行为。持续开展“加大物业服务收费信息公开力度 让群众明明白白消费”活动，规范物业服务企业经营行为，规范物业服务合同（前期物业服务合

同）签订文本，规范物业服务合同（前期物业服务合同）备案。监督物业服务企业做到“六个公开”（服务合同公开、服务内容公开、服务电话公开、服务方式公开、收费标准公开、公共收益公开）。住宅小区生活垃圾不能混收混运，不得出现随意倾倒抛撒现象。结合房地产市场秩序整治规范专项工作，对物业服务企业将一个物业管理区域内的全部服务业务一并委托给他人的；参与阻挠业委会选举、行使职权或换届工作；擅自占用、挖掘住宅小区内道路、场地，损害业主共同利益的；擅自提高收费标准、扩大收费范围；擅自挪用住宅专项维修资金；违规进行物业承接查验，前期物业服务违规招投标，以及物业企业之间恶意竞争、围标串标等违法违规行为加大查处力度。

责任部门：各镇街

配合部门：住房城乡建设和交通局、综合执法局、银川市市场监督管理局西夏分局

2.持续规范物业企业安全生产行为。物业企业是小区安全生产的第一责任人，将物业企业安全生产行为整治作为重中之重，持续加强监督规范企业安全生产行为。物业服务企业应制定安全生产有关工作制度；对火灾、治安、公共卫生以及暴雨等极端天气的突发事件制定应急预案，配备应急物资，开展应急培训和演练；及时对物业公用部位、公用设施设备进行检查并及时处理安全隐患；合理设置消防车道、施划禁止停车标线、保障消防车道畅通，消防车登高操作场地不被占用；按照合同约定对高层建筑共用消防设施进行维护管理、提供消防安全防范服务；开展地下管线等有限空间作业的，及时进行备案并落实持证操作、保护措施等安全规范操作流程进行作业；采取必要的安全保障措施防止建筑物外立面、构筑物、搁置物以及抛掷物造成他人损害；按照规定或合同约定定期检查并及时警示高空坠物等危险状况；按照规定制定政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，并积极配合开展相关工作。应急管理、消防安全、市场监管部门加强安全生产巡查，多开展执法部门联合整治专项行动，形成安全生产执法力量进社区、进小区的长效工作机制，依法界定安全生产管理职责，对严重危害住宅小区安全生产的企业、个人依法依规查处，形成警示案例，在相关媒体上发布，督促物业服务企业绷紧思想之弦、抗牢安全生产之责。

责任部门：各镇街

配合部门：应急管理局、消防救援大队、住房城乡建设和交通局、银川市市场监督管理局西夏分局

（四）规范业主委员会及其委员履职。坚持党建引领社区治理，强化街道、社区基层党组织对业主委员会工作的指导，推动符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员。建立街道（乡镇）、社区（村）党组织领导下的业主委员会选举、纠错和退出机制。对业主委员会选举过程中存在伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书等情况的；存在违反业主大会议事规则、业主大会决议行为的；任期届满后，未及时组织召开业主大会会议进行换届选举的；未按规定公布工作经费使用情况的；挪用、骗取、侵占业主公共收益或私自利用共用部位、共用设施设备进行经营的；违反《民法典》《物业管理条例》等有关规定，业主委员会未及时终止其委员职务的；未依法代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同的，或采取暴力等违法违规行为，强制清退物业服务企业的；业主委员会届满后，未及时将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会或社区居民委员会等行为的；作出的决定违反法律、法规，且不接受住房城乡建设主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导的；以及群众反映强烈的其他违法违规行为依法撤销、依法查处。

责任部门：各镇街

配合部门：住房城乡建设和交通局、民政局

（五）推动公共管理职责向“社区最后一公里”延伸。在全区物业服务区域开展保安服务行为清理整治，规范保安服务市场秩序。物业服务企业从事保安服务必须向市级公安机关进行备案，加强保安员日常管理，规范物业保安管理制度，加强物业保安的培训管理，持证上岗，禁止保安使用警用服装。及时查处住宅小区内私搭乱建，毁绿占绿，违规收费，违规经营，不按要求分类垃圾和乱倒垃圾，违反规定饲养动物，电动自行车违规停放充电和“上楼入户”，占用和堵塞疏散通道、安全出口和消防车道，违规存放易燃易爆危险品等违法违规行为。各镇街应督促物业企业定期开展各类小区整治，做好各类宣传工作，及时疏导业主情绪，保障小区各项工作平稳有序开展。物业办加强协助，巡查发现问题，及时向执法部门移交相关线索，坚决查处各类违规违法行为。  

责任部门：各镇街、综合执法局、公安分局

配合部门：住房城乡建设和交通局、银川市市场监督管理局西夏分局、应急管理局、消防救援大队、自然资源局

（六）强化街道（乡镇）、社区（村）物业管理职责。街道（乡镇）全面履行属地管理责任，加大对物业管理电子投票功能应用，强化物业服务质量星级化评定结果应用。指导业主成立业主大会，调处调解业主、业委会、物业企业等在物业管理活动中产生的矛盾纠纷，对物业日常管理工作进行指导、监督，负责辖区物业服务企业、业委会的相关考核和星级化评定等工作。同时，依法组织、指导本辖区内的业主成立业主大会；指导、监督业主大会、业主委员会依法履职是否到位；对未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅小区，村（居）民委员会代行业主委员会职责，监督物业服务企业履约是否到位，是否通过法定程序召开业主大会组织业主决定共同决定事项。强化街道对业主委员会组建工作的主体责任，做到成立业主大会、选举产生业主委员会的全过程监管，并及时纠正对工作中出现的程序漏洞。各镇街加强对业委会法律法规培训和宣传引导，督促业委会切实履行监督物业服务职责，关注业主反映业委会不作为、乱作为的焦点问题，对不履行职责的，落实好督促、约谈、责令整改等监督措施，根据业主大会决议依法罢免，保障小区的正常平稳运行。

责任部门：各镇街

配合部门：住房城乡建设和交通局

（七）切实发挥群众自治积极性。针对不具备成立业主大会条件的小区；或具备成立业主大会条件但确有困难未成立的小区；以及业主大会成立后未能选举产生业主委员会的小区，开展物业管理委员会试点工作，物业管理委员会作为村（居）民委员会内设临时机构，主要负责组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。各镇街及时掌握所管区域业主参与物业监督管理的意愿情况，选取合适的小区作为物业管理委员会试点工作，2023年底西夏区必须完成2个物业管理委员会试点，物业办全力配合协助各镇街，物业管理委员会筹备成立要克服困难，做到有始有终，形成可借鉴、可推广的创建经验，为物业融入基层治理提供助力。

责任部门：各镇街

配合部门：住房城乡建设和交通局、民政局

八、有关要求

（一）强化组织领导，精心安排部署。各镇街、各部门要高度重视物业管理工作，不折不扣落实主体责任，健全组织领导体系，加强对辖区物业管理工作的统筹推进，注重发挥部门工作合力，各司其职，切实把工作抓实、抓细，确保物业管理能力和服务水平持续提升。

（二）强化执法联动，形成工作合力。紧紧围绕推进基层治理体系和治理能力现代化工作部署要求，充分发挥党建引领在基层治理中牵头抓总作用，发挥好属地管理行政职权，加大日常监管力度，开展住建、综合执法、消防救援、公安、市场监管、应急救援等多部门联合监督检查和专项执法工作。推行“管理责任清单进小区”制度，将辖区各执法部门权责清单、投诉举报电话等在小区醒目位置处进行公示，明确联动执法工作具体要求，常态化进驻住宅小区进行综合治理，解决职能交叉和监管缺失问题，推动各职能部门的公共管理职责向“社区最后一公里”延伸。

（三）依法查处惩戒，提升警示作用。充分利用媒体、12345热线、电子信箱、门户网站，结合“双随机、一公开”抽查与专项检查，多渠道收集问题线索，逐条分析研判，对本辖区内违法违规的物业服务企业、业主委员会等依法依规采取行政警告、通报批评、约谈企业负责人、扣除信用记分、责令整改、更换项目经理人、行政罚款、联合惩戒、依法清退所服务项目等措施严厉查处，并予以公开曝光；涉嫌犯罪的，移交公安、司法部门依法查处。

（四）健全考核体系，加强考核评价。住建局要加强指导和检查，将物业工作纳入年度工作目标任务，建立健全考核办法，确保物业管理工作不走样，管理标准不打折扣。建立动态调整机制，对于物业管理工作不达标，质量下降的进行督促整改，增强考核的科学性、针对性、可操作性。

（五）加强宣传引导，营造良好氛围。各部门、街道（乡镇）、社区（村）做好各自领域的业务指导和协调工作，形成月通报机制，每月对各领域查处的违规行为报送至工作领导小组。各镇街、部门综合运用报纸、电视、广播、网络等新闻媒体，加大曝光力度。街道、物业办、社区要积极开展各类物业宣传活动，倒逼物业服务企业提升物业服务能力。对专项行动中形成的典型案例和先进经验做法要及时总结上报，全力营造良好氛围。

（六）加强信息报送。请各镇街于3月8日将住宅小区物业管理情况摸底统计台账（附件3）报领导小组办公室；并于每月21日前报送工作进展情况小结以及住宅小区管理服务能力提升三年行动月度统计报表（附件4）。同时，各成员单位每年6月15日、12月15日前，将半年、全年专项行动工作总结报领导小组办公室。

附件：1.规范物业服务能力“九不准”信用记分清单

2.公共管理职责延伸“社区最后一公里”政策指引

3.住宅小区管理服务能力提升三年行动任务清单

4.住宅小区管理服务能力提升三年行动排查问题整改台账

5.住宅小区管理服务能力提升三年行动月度统计报表

一图读懂《西夏区住宅小区管理服务能力提升三年行动实施方案》